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港商李亞鵬9年創業夢:鄭州地產項目或難如期完工

發布時間:2019-11-07 12:29:10 已有: 人閱讀

  江西贛州李亞鵬開始了他的第三個項目布局。10月15日,李亞鵬相關公司拍賣競得贛州4個地塊的使用權。這4處地塊將被規劃為“集合中國傳統文化、跨界藝術文創及商業住宅為一體”的綜合園區,稱為——“贛州中國文谷”,總計劃投資61億元。

  李亞鵬更被人熟知的身份是“知名男影星”,兩部金庸武俠改編劇一度讓他走紅中國。顯然,演員身份并不能讓李亞鵬滿足,他曾將自己定位為“40歲的理想主義創業者”,房地產是他切入的主要領域。

  在贛州拿地之前,李亞鵬已在地產行業沉浮9年,涉足項目包括麗江雪山藝術小鎮和鄭州中國文谷。不過,投中網調查發現,在高調布局贛州背后,李亞鵬旗下這兩處地產項目進展并不順利:麗江雪山藝術小鎮控制權早已拱手讓人;而鄭州中國文谷內的項目或無法實現拿地時“三年內建成”的要求。

  李亞鵬改變的還有他的另一個身份。投中網發現,李亞鵬已經拿到香港身份,且擁有三家香港公司。而其在內地的資本布局,與母親和哥哥李亞煒緊密相關。近年來,李亞鵬活躍在地產及文娛領域的頭銜皆為“中書控股董事長”,但以該公司為中心的“中書系”,則幾乎都由母親張萍持股,其中部分公司卷入官司,成為被執行人。

  此次拍得4處地塊的主體公司為“贛州中書資源置業有限公司”(下稱“贛州中書”),多個交叉信息表明,該公司為李亞鵬及中書控股的相關公司。

  江西省土地使用權網上交易系統顯示,贛州中書拍賣競得的土地為贛州市蓉江新區的兩宗商業用地和兩宗商住用地,總面積為22萬平方米。其中,商業用地8.9萬平米,約占總面積40.4%;商住用地13.1萬平方米,約占總面積59.6%。拍得土地的價格為7.8億元,每平米價格約為3396.1元/平米,低于蓉江新城內近期另一筆商住及商用地塊5379.4元/平米的成交價格。

  贛州中書此次拿地得到了當地政府的積極響應。拍賣結束后的第二天,江西省自然資源廳黨組張圣澤等人來到蓉江新區調研,李亞鵬則作為中書控股董事長向其介紹了贛州中國文谷項目的進展情況。

  而在該4處地塊拍賣期間,外界就曾傳出贛州中書“定向拿地”的質疑。比如,在相關拍賣條件中就明確提及:“宗地須引入已獲得不少于五家世界著名國家級博物館文創項目代理及運營授權的文創產業項目”。中書系恰好符合這一條件,其旗下的文創電商平臺“藝蓮公園”,目前已獲得包括大英博物館、故宮博物院在內的多家博物館文創運營權。

  對此,贛州市國土空間用途管制處一相關工作人員告訴投中網,用地條件由該部門制定,但在拍賣前他們并不知道贛州中書會來拿地,公開拍賣對大家都公平。

  無論如何,贛州中書此番拿地的確得到了地方政府的加持。穿透該公司股權后,江西省旅游集團旗下的“贛州市新旅投資發展有限公司”為該公司大股東,持股比例55%;北京中書資源投資持股比例則為45%。

  李亞鵬與贛州的“緣分”可以追溯到2017年。彼時,李亞鵬曾前往贛州蓉江新區考察,并表示會將“書院中國公益計劃”帶到該市。同年,李亞鵬旗下公益基金“北京市書院中國文化發展基金會”曾為“江西贛州書院項目”募資60萬元。投中網發現,2018年該基金會這一江西項目上支出為54萬元,并成為當年基金會的最大一筆支出。

  投中網就與政府合作拿地一事,致電贛州中書(該公司聯系方式與中書控股相同),對方回復稱:“你打錯了,我們這邊沒有這個事(鄭州及贛州項目)。”

  目前,李亞鵬的贛州項目正在緊鑼密鼓布局當中。投中網查詢發現,“中書系”在贛州新增5家公司,注冊時間在2019年4月至10月底期間,業務涵蓋酒店、商業管理等。

  值得一提的是,其中一家公司“贛州泰迪冰雪商業管理有限公司”,從名字上看,與“中書系”此前在鄭州布局的泰迪城頗為相似。鄭州當地房產銷售人員告訴告訴投中網,該地中國文谷內將建成的泰迪城項目將有五層,三、四層也為滑雪場。

  按照規劃,李亞鵬贛州地塊將成為“贛州中國文谷”項目。“中國文谷”是李亞鵬在2015年12月提出的品牌概念。按照李亞鵬的設想,“中國文谷”是中書控股打造的生態體系,把音樂、戲劇、舞蹈、藝術展乃至服裝秀、論壇、互聯網、創客等與居住生活相融合,實現文化藝術資源與街區商業綜合體的嫁接。

  2017年,李亞鵬開始了“中國文谷”的第一次嘗試——鄭州中國文谷。但投中網發現,隨著“中國文谷”第二個項目贛州中國文谷的成功拿地,鄭州中國文谷或難以在規定時間內完成施工并投入運營。

  鄭州中國文谷地塊拿地時間為2017年8月,面積共8.1萬平方米,競得方為河南中書置業。河南中書置業由中書控股相關公司和房地產上市公司“金科股份(”旗下公司共同出資成立。

  投中網發現,在當時土地使用權掛牌出讓公告對施工完成時間有著明確規定。根據規定:競買人需在該地塊上建設世界知名兒童文化主題IP綜合體;需在土地成交后三年內項目全部建成并投入運營;該項目須先于住宅項目開工建設。

  “世界知名兒童文化主題IP綜合體”或指向鄭州中國文谷內的泰迪城項目。按照拿地時的條件,河南中書置業須在2020年8月之前完成該項目的建設,并投入運營。投中網從多位鄭州中國文谷內住宅項目銷售人員處獲悉,泰迪城項目目前正在建設,主體建筑“已經出地面”,但完工或將等到2020年底或2021年。

  作為間接第一大股東,金科股份不但曾答應為河南中書置業提供不超過14億元的財務資助,而且還答應為其提供10億元擔保。

  2019年6月,金科股份發布公告稱,平安銀行鄭州分行將為河南中書置業提供4億元借款,由金科股份提供擔保,擔保余額由此變為6億元。但在一個月后,金科控股卻突然宣布撤銷此前許諾給河南中書置業的全部10億元擔保。

  投中網致電金科股份董秘辦,對方回復稱,目前提供給河南中書置業的這筆擔保額度并未使用,公司此番取消是為了其他需要額度的公司提供擔保。

  擔保額度的取消是否意味著平安銀行為河南中書置業提供的4億元借款出現變數?金科股份董秘辦對此稱“并不清楚”。投中網亦未能就此事獲得河南中書置業的答復。

  金科股份與中書控股在鄭州中國文谷的合作,或許稱得上李亞鵬在麗江失利后的新探索。上述樓盤銷售人員告訴投中網,鄭州中國文谷內的文創項目及泰迪城的運營方是中書控股,而房屋建設等則屬于地產商金科股份的職責范疇。

  正如中書投資總經理施寶成曾在公開場合提及的那樣,未來中書控股非常堅定地做中國文化產業資源整合運營商,不再碰觸自己不擅長的事情。

  施寶成口中“不擅長的事情”,直指中書控股多年前的第一個地產項目——麗江雪山藝術小鎮。在2015年舉辦的第七屆地產中國論壇上,他在發言中反思了中書控股在麗江項目上的失誤:“在過往的一年半的時間里面,我們用非常深刻的教訓體會到一件事情,就是買過房子不等于能造房。”

  2015年6月,由于麗江項目公司虧損,李亞鵬及中書控股將該項目旗下51%的股權及控制權轉讓給香港上市公司“陽光100控股”。而當時麗江項目合作方“泰和友聯”則放棄最初的股份認購權利,選擇4000萬元到期債券作為固定收益。

  彼時,李亞鵬、中書控股等原股東因幫助麗江項目公司發展欠下不少債務,無法支付這4000萬。此后,雙方圍繞這筆到期債權開始漫長訴訟。

  2018年3月,該案終審判決,李亞鵬一方須支付該筆款項。但在之后的民事裁定中,北京市高級人民法院指令再審本案,且再審期間中止原判決的執行。投中網查詢發現,目前中國執行信息公開網并無李亞鵬的被執行人身份。天眼查信息顯示,李亞鵬持有的該麗江項目公司價值7279.35萬元的股權,因此案被凍結至2022年9月9日。

  李亞鵬目前在內地目前的主要業務——文娛地產,皆依靠“中書控股”為主干向下發展。而中書控股的控制權就掌握在李亞鵬的媽媽張萍手中。

  除了中書控股,張萍擔任法人的公司一共8家,擔任股東的公司11家,掌握32家公司的實際控制權。這些由張萍實際掌控的公司中,25家為“中書系”公司,另外7家則涉足科技、文化傳播、餐飲等行業。

  投中網發現,目前由李亞鵬母親及哥哥掌控的公司中不少已經被標記為異常經營,在業公司也頻繁被卷入官司,成為被執行人。例如由李亞鵬的哥哥李亞煒控制的“北京世紀春天影視文化傳媒有限公司”。

  2019年9月18日,有關部門對李亞煒發放了一份限制消費令,案件可追溯至一部由李亞鵬作為出品人的電視劇——《神醫大道公前傳》。2019年4月,圍繞該劇投資、拍攝、版權問題產生的官司迎來終審判決,李亞煒及其作為法人的北京世紀春天、東陽萬瑞達最終敗訴,成為案件被執行人。股權變更信息透露,李亞鵬也曾是這家公司的投資人,但卻在糾紛中的2016年9月撤股,只擔任該公司高管職位。

  天眼查信息顯示,目前李亞鵬本人參股的公司僅有四家。其中,北京喜納科技有限公司正為最高人民法院公示的失信公司;北京世紀春天影視策劃有限公司、東陽世紀春天影視策劃有限公司被列入企業經營異常名錄;麗江雪山投資有限責任公司(即上述麗江項目公司)股權已被凍結。

  除內地公司外,李亞鵬的資本布局已延伸至香港。投中網從公開渠道查詢得知,李亞鵬本人已持香港身份,且擁有三家注冊于香港的公司:中國書院酒店(香港)管理有限公司、中國書院地產有限公司、嫣然天使基金會有限公司,其中前兩者為私人股份有限公司,后者則為擔保有限公司。

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